En tant qu’entrepreneur indépendant, vous êtes probablement familier avec l’idée d’apporter des dépenses afin d’obtenir des avantages fiscaux. L’un des services envisagés consiste à considérer votre maison ou votre bureau à domicile comme un investissement (avec l’amortissement qui s’y rattache). Bien que cette solution puisse sembler attrayante, il existe des raisons importantes pour lesquelles il est préférable de ne pas considérer votre maison comme un investissement.
Je vous entends penser ? « Pourquoi ne pas faire entrer une dépense professionnelle dans le calcul de l’impôt ? Eh bien, nous ne vous donnerons pas une seule raison, nous vous en donnerons trois tout de suite !
1️⃣ Perte d’avantages fiscaux lorsque vous vendez votre maison
Le premier inconvénient majeur de radier votre maison en tant qu’indépendant est que vous perdez vos avantages fiscaux lorsque vous décidez de vendre votre maison.
Si vous ajoutez votre bureau à domicile ou votre maison entière comme dépense professionnelle, vous allez pouvoir déduire 3 % chaque année. Ainsi, avec un bureau à domicile de 100 000 euros, vous aurez 3 000 euros de dépenses supplémentaires chaque année. Par conséquent, vous paierez environ 1 500 euros d’impôts en moins chaque année.
En amortissant, vous indiquez en fait dans vos comptes que votre achat perd de sa valeur. Ce n’est pas vraiment le cas pour les maisons
Dans l’économie actuelle, la plupart des gens vendent leurs biens immobiliers en réalisant un (sérieux) bénéfice.
Conseil d’un comptable
La dépréciation signifie qu’un achat perd de sa valeur. Mais si, au moment de le vendre quand même, vous le vendez plus cher, vous serez imposé sur cette plus-value.
Si vous décidez de vendre votre maison après 10 années, votre comptabilité indique qu’elle vaut encore 70 000 euros. Mais vous pouvez probablement vendre votre bureau à domicile (dans le cadre de la vente totale de votre maison) pour au moins 120 000 euros, ce qui vous donne une plus-value de 50 000 euros. Vous serez imposé sur cette plus-value.
La vente d’un bureau à domicile en tant que partie de votre maison ou de votre maison entière peut être considérée comme un revenu de votre entreprise individuelle. Du moins si vous avez déjà apporté l’investissement avec l’amortissement qui l’accompagne.
Le saviez-vous ?
Les comptables déconseillent généralement d’apporter sa propre maison en tant qu’investissement.
2️⃣ Risque de perdre votre logement en cas de faillite
Si vous faites faillite, vous aurez certainement des factures impayées. Ou vous devrez peut-être payer une indemnité importante.
Si vous êtes propriétaire d’une entreprise, celle-ci est généralement à responsabilité limitée, ce qui signifie qu’elle n’est pas autorisée à toucher à votre patrimoine privé en cas de faillite. Si vous apportez votre maison en tant qu’investissement, vous l’intégrez également à l’entreprise.
Dans le cas d’une entreprise individuelle, la responsabilité est illimitée. Cela signifie que votre patrimoine privé n’est pas séparé des finances de votre entreprise.
Vos créanciers ont droit à leur argent, et comme vous avez une responsabilité illimitée dans le cadre d’une entreprise individuelle, cela signifie qu’ils peuvent également réclamer votre patrimoine privé. Il se peut donc que vous deviez puiser dans votre propre compte d’épargne pour rembourser vos dettes. Mais en cas de dettes importantes, il se peut que vous deviez également vendre votre maison.
Conseil d’un comptable
Vos activités sont-elles risquées ? Vous pouvez faire une déclaration de forclusion auprès d’un notaire.
3️⃣ Vous devrez également vendre fictivement (à vous-même) le bien immobilier lors de votre cessation d’activité.
Vous arrêtez votre activité(e) ? Même dans ce cas, vous êtes généralement dans l’impasse. Lors de la cessation, vous devez également « vendre » tous vos biens et biens immobiliers sur vos comptes.
Une telle cession revient essentiellement à ce que les biens vous retournent au prix du marché. Et même dans ce cas, vous serez taxé sur la plus-value.
Toutefois, sous certaines conditions, vous pouvez utiliser la plus-value de cessation d’activité. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier de taux d’impôt des personnes physiques exceptionnellement bas, par exemple 10 % ou 16,5 % sur la plus-value d’un tel actif. C’est une grande différence par rapport aux taux progressifs de l’impôt des personnes physiques, qui se situent entre 25 et 50 %.
L’immobilier peut-il encore être fiscalement avantageux ?
Coûts des services publics
Vos frais de services publics tels que l’électricité, l’eau, l’internet, etc. peuvent être pris en compte. Même si vous les avez payés à partir de votre compte privé.
Loyer de dépôt
✅ Vous louez un bureau ? Alors bien sûr, vous louez le cabinet pour un usage professionnel, qui sera d’ailleurs décrit comme tel dans votre contrat de location.
❌ Vous louez un appartement ou une maison ? Dans ce cas, probablement pas ! Votre propriétaire devra alors payer plus d’impôts, ce qui signifie qu’il ne sera probablement pas d’accord.
❌✅ Vous êtes propriétaire et souhaitez vous louer à vous-même ? C’est très intéressant avec les sociétés, mais avec une entreprise individuelle, vous ne pouvez pas. Avec une société, vous disposez d’une entité juridique distincte, à laquelle vous pouvez louer en tant que personne privée. Dans le cas d’une entreprise individuelle, il n’y a pas d’entité juridique distincte, vous vous louez en fait à vous-même. Ce qui, bien sûr, n’est pas autorisé.
❌✅ Vous louez à vos parents dans votre logement parental ? C’est possible en soi, mais cela présente à nouveau quelques inconvénients. Il doit y avoir un bail officiel, qui est également inscrit dans la loi. Les parents vont devoir payer des impôts sur les revenus locatifs réels (éventuellement diminués des intérêts de leur emprunt).
Cela peut également signifier que leur prêt ne sera plus entièrement éligible à la prime au logement, étant donné qu’une partie du bien est louée pour des activités professionnelles. Il y a donc d’autres dépenses que vous pouvez faire mieux/plus facilement qu’une telle location.
Voulez-vous quand même le faire ? Dans ce cas, il est préférable d’en discuter avec un comptable.
Comment pouvez-vous introduire ces coûts dans votre comptabilité Dexxter?
Maison ou bureau à domicile
Si vous souhaitez tout de même acquérir votre maison ou votre bureau à domicile, vous pouvez connecter la facture d’achat et classer l’achat dans la catégorie des investissements. Il est préférable d’amortir sur 30 années.
Coûts des services publics
Vous pouvez contribuer à vos frais de services publics en créant une facture . Il est préférable de ne pas fixer le pourcentage professionnel à plus de 20 %, sauf si vous pouvez prouver que votre utilisation professionnelle est plus élevée.
Conseil d’un comptable
Si vous êtes assujetti à la TVA et que vous souhaitez la récupérer, vous devez également établir une facture avec votre numéro TVA. Sinon, un reçu suffit.
