Beroepskosten

Drie redenen waarom je je huis of thuiskantoor beter niet inbrengt als kost

Als zelfstandige ondernemer ben je waarschijnlijk bekend met het idee van kosten inbrengen om zo belastingvoordelen te krijgen. Een van de methoden die wordt overwogen, is inbrengen van je huis of thuiskantoor als investering (met bijhorende afschrijvingen). Hoewel dit aantrekkelijk kan lijken, zijn er enkele belangrijke redenen waarom je je huis beter niet inbrengt als een investering.

Ik hoor je al denken? “Huh, een zakelijke kost niet inbrengen, waarom zou ik dat doen?”. Wel, wij geven je niet één reden, we geven er direct drie!

1️⃣ Verlies van belastingvoordelen bij verkoop van je huis

Het eerste belangrijk nadeel van het afschrijven van je huis als zelfstandige is dat je je belastingvoordelen verliest wanneer je besluit je huis te verkopen.

Als je jouw thuiskantoor of volledig huis toevoegt als zakelijke kost, dan ga je elk jaar 3% kunnen afschrijven. Bij een thuiskantoor van €100.000, zal je dus elk jaar €3.000 aan extra kosten hebben. Hierdoor zal je ongeveer €1.500 per jaar minder belastingen betalen.

Door af te schrijven, zeg je eigenlijk in je boekhouding dat je aankoop minder geld waard wordt. Terwijl dat bij huizen niet echt het geval is…

In de huidige economie verkopen de meeste mensen hun vastgoed met (een serieuze) winst.

Tip van een boekhouder

Afschrijven betekent dat een aankoop minder waard zou worden. Maar als je bij verkoop het toch voor meer verkoopt, dan word je op die meerwaarde belast.

Als je je huis na 10 jaar besluit te verkopen, dan is dat volgens je boekhouding nog €70.000 waard. Maar waarschijnlijk kan jij je thuiskantoor (als deel van de totale verkoop van je woning) voor minstens €120.000 verkopen, waardoor je een meerwaarde hebt van €50.000. Op die meerwaarde zul je belast worden.

De verkoop van een thuiskantoor als deel van je woning of je volledig huis kun je als inkomst zien van je eenmanszaak. Tenminste als je ooit de investering met bijhorende afschrijving hebt ingebracht.

Wist je dat?

Boekhouders zullen het meestal afraden om je eigen woning in te brengen als investering.

2️⃣ Kans om je huis kwijt te raken bij faillissement

Als je failliet gaat, ga je nog wat onbetaalde rekeningen hebben. Of misschien moet je een grote schadevergoeding betalen.

Als je een vennootschap hebt, ben je meestal beperkt aansprakelijk, waardoor ze niet aan je privévermogen mogen komen bij een faillissement. Breng jij je huis in als investering, dan maak je van je huis ook een deel van de zaak.

Bij een eenmanszaak ben je onbeperkt aansprakelijk. Dit wil zeggen dat jouw privévermogen niet gescheiden is van jouw zakelijke financiën.

Jouw schuldeisers hebben recht op hun geld, en doordat je binnen een eenmanszaak onbeperkt aansprakelijk bent, betekent dat ze daarvoor ook aanspraak kunnen maken op jouw privévermogen. Misschien moet je dus aan je eigen spaarrekening komen om jouw schulden af te lossen. Maar bij grote schulden kan het ook voorkomen dat je je huis moet verkopen.

Tip van een boekhouder

Zijn jouw activiteiten risicovol? Je kunt een verklaring van onbeslagbaarheid afleggen bij een notaris.

3️⃣ Ook bij stopzetting zul je het vastgoed fictief (aan jezelf) moeten verkopen

Stop je met je onderneming? Ook dan ben je meestal de pineut. Bij stopzetting moet je al je goederen en vastgoed in je boekhouding ook “verkopen”.

Zo’n onttrekking komt er eigenlijk op neer dat het vastgoed terug naar jezelf gaat aan marktconforme prijs. En ook dan zal je nog steeds belast worden op de meerwaarde.

Onder bepaalde voorwaarden kun je bij stopzetting wel gebruik maken van de stopzettingsmeerwaarde. In dat geval kun je gebruik maken van uitzonderlijk lage tarieven in de personenbelasting, bijvoorbeeld 10% of 16,5% op de meerwaarde op zo’n activa. Dit is een groot verschil met de progressieve tarieven van de personenbelasting van 25-50%.

Kan vastgoed toch fiscaal voordelig zijn?

Nutskosten

Je nutskosten zoals electriciteit, water, internet… kun je inbrengen. Zelfs als je deze betaald hebt van je privérekening.

Huur inbrengen

✅ Huur je een kantoor? Dan uiteraard wel, je huurt het kantoor voor zakelijk gebruik, wat ook in jouw huurcontract zo zal beschreven zijn.

❌ Huur je een appartement of huis? Dan waarschijnlijk niet! Je huisbaas moet dan meer belastingen betalen waardoor deze er waarschijnlijk niet mee akkoord zal gaan.

❌✅ Ben je eigenaar en wil je aan jezelf verhuren? Dit is heel interessant bij vennootschappen, maar bij een eenmanszaak kan dit niet. Bij een vennootschap heb je een aparte rechtspersoon, waaraan jij als privé persoon kan verhuren. Bij een eenmanszaak is er geen aparte rechtspersoon, je bent eigenlijk aan jezelf aan het verhuren. Wat uiteraard niet toegestaan is.

❌✅ Huren van je ouders in je ouderlijk huis? Dat kan op zich, maar heeft toch ook weer wat nadelen. Er moet een officieel huurcontract zijn, dat ook wettelijk is geregistreerd. De ouders gaan op de reële huurinkomsten belastingen moeten betalen (eventueel wel met aftrek van de interesten van hun lening).

Het kan ook zijn dat daardoor hun lening niet meer volledig in aanmerking komt voor de woonbonus, omdat er een stuk van de woning wordt verhuurd voor professionele activiteiten. Er zijn dus andere kosten die je beter/makkelijker kan maken dan zo’n huurconstructie.

Wil je dit toch doen? Dan bespreek je dit best eens met een accountant.

Hoe kun je deze kosten in je Dexxter boekhouding steken?

Huis of thuiskantoor

Stel dat je toch je huis of thuiskantoor toch wil inbrengen, dan kun je de aankoopfactuur aanmaken en de aankoop categoriseren onder investeringen. Je schrijft best af op 30 jaar.

Nutskosten

Je kunt je nutskosten inbrengen door een factuur . Je zet het zakelijk percentage best niet hoger dan 20%, tenzij je kan bewijzen dat je zakelijk gebruik hoger ligt.