Een woning kopen als zelfstandige is spannend, maar roept meteen ook een praktische vraag op: hoe verwerk je een hypothecaire lening in je boekhouding?
Het goede nieuws: het is minder ingewikkeld dan het klinkt. Hieronder lees je stap voor stap hoe het werkt, wat je wel en niet mag aftrekken en waar zelfstandigen vaak de mist ingaan.
Moet je een hypothecaire lening altijd in je boekhouding opnemen?
Dat hangt af van waarvoor de woning wordt gebruikt.
- Privéwoning
Gebruik je de woning enkel privé? Dan komt de lening niet in de boekhouding van je eenmanszaak terecht. De afbetaling is een privé-uitgave. - Woning met een beroepsgedeelte
Gebruik je een deel van de woning als kantoor, atelier of praktijkruimte? Dan mag je een deel van de kosten beroepsmatig inbrengen. In dat geval speelt de hypothecaire lening wél mee in je boekhouding. - Volledig beroepsgebouw
Koop je een pand dat je uitsluitend beroepsmatig gebruikt? Dan wordt het beroepsmatige percentage 100%.
Moet je een woning privé of zakelijk kopen?
Bij een eenmanszaak kun je een woning technisch gezien wel zakelijk aankopen, maar dat is in de realiteit bijna nooit interessant. Dit komt doordat de kost gelijk is aan de jaarlijkse afschrijving.
Een afschrijving betekent eigenlijk een ‘waardevermindering’. In de realiteit worden woningen enkel maar meer waard. Je krijgt nu een voordeel, maar betaalt anders later belastingen omdat je pand meer waard is geworden.
Voor zelfstandigen is de beste keuze meestal:
➡️ De woning privé aankopen.
➡️ Alleen de beroepsmatige intresten van de lening inbrengen.
Wat kun je beroepsmatig aftrekken bij een hypothecaire lening?
Het is belangrijk om te weten dat je niet de lening zelf mag aftrekken. Je boekt ook niet “de maandelijkse afbetaling” als kost.
Wat mag dan wél?
1. De intrest van de lening
Alleen de betaalde intrest is fiscaal aftrekbaar. Die intrest verwerk je als beroepskost, dit kan volledig of deels afhankelijk van het beroepsgebruik. Niet de afbetaling zelf dus.
2. Aftrekbare kosten rond de lening
Je kunt ook de kosten rond de lening inbrengen in je boekhouding, dit kan voor hetzelfde percentage worden ingebracht als de intrest.
Enkele voorbeelden:
- dossierkosten
- schattingskosten
- notariskosten voor de hypotheek
- aktekosten gelinkt aan de lening
3. Eventueel: Afschrijvingen van het beroepsgedeelte
De woning zelf kun je eventueel ook afschrijven. Je verdeelt de aankoopwaarde over meerdere jaren (meestal 20 tot 33 jaar), en dat afschrijvingsbedrag is aftrekbaar in verhouding tot het beroepsgebruik.
Dit kan enkel indien je de woning (deels) zakelijk kocht, maar dit is dus meestal niet aan te raden!
Hoe bepaal je het beroepspercentage?
Je mag enkel het deel inbrengen dat overeenkomt met het effectieve beroepsgebruik.
Veel zelfstandigen gebruiken een simpele methode:
- oppervlakte kantoor / totale oppervlakte van de woning
Voorbeeld: een bureau van 12 m² in een woning van 120 m² → 10%.
Dat percentage gebruik je voor:
- intrestaftrek
- afschrijvingen
- kosten verbonden aan de lening
⚠️ Let op: dit percentage moet realistisch blijven. De meeste beroepen kunnen hun slaapkamer niet inbrengen.
Hoe verwerk je de lening praktisch in je boekhouding?
Maak een kost aan in je boekhouding. Als document kun je de afschrijvingstabel uploaden die je bij je woning kreeg. Die toont hoeveel intrest je elk jaar betaalt. In de beginjaren van je lening is dit hoger dan in de latere jaren.
Dat bedrag vermenigvuldig je met het beroepspercentage en boek je als aftrekbare kost. De kostencategorie waar je dit kunt boeken is ‘diverse financiële kosten en bankkosten’.
Stap 2: Registreer de bijkomende kosten
Kosten zoals dossierkosten of schattingskosten boek je ook in verhouding tot het beroepsgebruik. Dit kun je bijvoorbeeld boeken onder “Onderhoud woning, gedeeltelijk betrekking op je beroep”, of je maakt een nieuwe subcategorie onder “Kosten woning” genaamd “Diverse kosten woning”.
Stap 3: Boek de afbetaling zelf NIET
De kapitaalaflossing (het “hoofdbedrag” van je maandelijkse afbetaling) is geen kost en komt niet in je resultatenrekening. Het is gewoon een privé-uitgave.
Veelgemaakte fouten bij zelfstandigen
- denken dat de volledige afbetaling aftrekbaar is
- geen realistisch beroepspercentage gebruiken
- kosten van aankoopakte apart boeken terwijl die afgeschreven moeten worden
- veronderstellen dat de woning “gemaakt wordt voor de zaak”, wat in eenmanszaken niet kan
- vergeten dat een private lening nooit 100% beroepsmatig kan worden ingebracht
Wat gebeurt er als je de woning later verkoopt?
Het beroepsgedeelte wordt gezien als “beroepsactief”.
Dat deel kan onder meerwaarde-belasting vallen wanneer je verkoopt.
Hoe groter je beroepspercentage, hoe groter dat effect.
Daarom kiezen veel zelfstandigen bewust voor een beperkt maar verdedigbaar beroepspercentage.
FAQ over hypothecaire leningen in je boekhouding
Moet je een hypothecaire lening opnemen in je boekhouding als zelfstandige?
Alleen wanneer je een deel van de woning beroepsmatig gebruikt. Het privédeel blijft privé.
Wat mag je aftrekken van een hypothecaire lening?
De intrest, de afschrijvingen van het beroepsgedeelte en kosten zoals dossier- en schattingskosten.
Is de volledige maandelijkse afbetaling aftrekbaar?
Nee. Alleen de intrest is aftrekbaar. De kapitaalaflossing is dat niet.
Hoe bereken je het beroepspercentage?
Door de beroepsruimte te delen door de totale oppervlakte van de woning.
Moet je een woning zakelijk kopen in je eenmanszaak?
Nee. De woning blijft beter privé, je brengt enkel het beroepsgedeelte in als kost.
