Verhuur van een vakantiewoning met btw: FAQ

Er gelden nieuwe spelregels omtrent verhuur van een vakantiewoning met btw. Benieuwd of jij als verhuurder vanaf nu btw-plichtig bent? Ontdek het hier. Over dit onderwerp heerst nogal wat onzekerheid, daarom bundelden wij de meest gestelde vragen hieronder.

BTW-NUMMER & STATUUT

Word ik als particuliere btw-plichtige verhuurder nu zelfstandige?

Nee, je krijgt enkel een btw-nummer, geen ondernemingsnummer.

Hoe vraag ik een btw-nummer aan?

• Via een sociaal verzekeringsfonds (zoals Acerta, Xerius, Liantis, …).

Het SVF maakt een onderneming bekend in de KBO (Kruispuntbank van Ondernemingen). Dit is enkel en alleen een technische kwestie, want ze hebben een nummer nodig om dat dan te activeren als btw-nummer. Er moet dus ook enkel betaald worden voor het btw-nummer (rond de €70) en niet voor het KBO-nummer.

• Zelf via de btw-administratie (via deze link)

Als de btw-administratie een btw-nummer moet toekennen, doen ze even beroep op de helpdesk van het KBO om voor hen de onderneming bekend te maken en daarna kunnen ze verder. Als je het zelf doet is het volledig gratis.

Dus het eerste stapje moet wel gezet worden, maar dat is puur om technisch verder te kunnen.

Kan je je btw-nummer ook stopzetten?

Je kan altijd je btw-nummer opzeggen. Van zodra je zeker en vaststaand geen btw-plichtige activiteit meer gaat uitoefenen, moet je het btw-nummer laten stopzetten.

Op welk adres moet ik mijn btw-nummer aanvragen?

Op het adres waar je domicilie staat, niet op het adres van je vakantiewoning.
Tenzij beiden hetzelfde adres hebben uiteraard.

Word ik als particuliere btw-plichtige verhuurder nu zelfstandige?

Nee, je krijgt enkel een btw-nummer, geen ondernemingsnummer.

Wat is het verschil tussen een btw-nummer en een ondernemingsnummer?

Een btw-nummer en ondernemingsnummer zijn hetzelfde 10-cijferige nummer. Bij een btw-nummer staat er enkel nog BE voor.

Bij een ‘gewone zelfstandige’ wordt een ondernemingsnummer aangemaakt en dat ondernemingsnummer wordt vervolgens als btw-nummer geactiveerd.

Een btw-plichtige zelfstandige die een onderneming opricht, heeft dus een ondernemingsnummer en een btw-nummer.

Een particulier die een vakantiewoning verhuurd met btw, heeft enkel een btw-nummer en dus geen ondernemingsnummer.

Ik ben reeds zelfstandige. Wat moet ik doen?

Als je een eenmanszaak hebt, dan blijft jouw btw-nummer behouden.

Opgelet! Je moet wel aan de btw-administratie doorgeven dat er een nieuwe btw-activiteit is bijgekomen, namelijk de verhuur van korte logies. Geen aanpassing van je ondernemingsnummer (nacebel-codes), enkel van je btw-activiteiten.

Als je een vennootschap hebt, zal je een nieuw btw-nummer moeten aanvragen. Dexxter kan enkel zelfstandigen met een eenmanszaken helpen. Vennootschappen, vzw’s etc. gaan best naar een boekhouder.

Ik heb reeds een bijberoep met een eenmanszaak en ben vrijgesteld van btw.
Als verhuurder word ik btw-plichtig, wat moet ik doen?

Als je vrijgesteld bent van btw voor je bijberoep, wil dat zeggen dat je wel al een btw-nummer hebt. Het is vrijgesteld van btw (omzet <25.000 euro op jaarbasis), maar het btw-nummer bestaat wel.

Voor de verhuur kan je geen nieuw btw-nummer krijgen, dat is altijd hetzelfde btw-nummer als voor je bijberoep. Voor de verhuur kan je geen btw-vrijstelling genieten en bijgevolg zullen al je activiteiten van het bijberoep ook btw-plichtig worden.

Je kan nu eenmaal niet zeggen dat je btw-vrijgesteld bent voor activiteit A & btw-plichtig bent voor activiteit B op hetzelfde btw-nummer.

Combinaties tussen niet btw-plichtig en btw-vrijgesteld/btw-plichtig kunnen wel. Maar niet btw-plichtig is nog iets totaal anders dan btw-vrijgesteld. Niet btw-plichtig is bijvoorbeeld voorbehouden voor medische beroepen.

Mijn omzet uit verhuur is lager dan €25.000, kom ik in aanmerking voor een btw-vrijstelling?

Nee, logies van korte verhuur zijn expliciet uitgesloten van een vrijstelling. Je kan niet vallen onder een vrijstellingsregeling eenmaal je aan de voorwaarden voldoet van btw op verhuur.

FACTURATIE

Wat moet er allemaal op de verkoopfacturen staan?

Dexxter zorgt dat al het noodzakelijke op je verkoopfactuur zal staan. Het enige wat jij voldoende in detail moet vermelden op het verkoopfactuur is de omschrijving van de prestatie: in dit geval dus de huurtermijn en de kostprijs daarvan.

Wat als ik het adres van mijn huurders niet ken?

Op facturen aan particulieren moet niet verplicht een adres staan.

Wat als ik verhuur aan buitenlanders?

Ook dan met je 6% btw aanrekenen.

Moet ik btw aanrekenen op het verblijf én de diensten?

Ja, de 6% moet aangerekend worden op zowel de verhuur van de logies als op de kosten voor bijkomende diensten (zoals bv. beddengoed, poetsen ontbijt, …). Als deze diensten door externen werden uitgevoerd.

Ik heb al een voorschot van de huurders ontvangen, hoe verwerk ik dat in de facturatie?

De verhuur van een vakantiewoning wil je administratief liefst zo eenvoudig mogelijkheid houden. Om het voorschot correct aan te rekenen met de nieuwe spelregels heb je twee opties:

1. Je splitst de totale factuur op in twee facturen. Eentje apart voor het voorschot en eentje voor het restbedrag achteraf.
2. Je maakt één factuur op het einde met het totaalbedrag en vermeldt in de beschrijving dat reeds een voorschot werd betaald.

Ik verhuur ook een parkeerplaats. Is dat 6 aan of 21%?

In btw-wetgeving volgt bijzaak de hoofdzaak. Als de parkeerplaats een bijzaak is van de korte logie (de hoofdzaak), dan mag de parkeerplaats ook aan 6% btw.

Wat als ik verhuur via een tussenpartij?

Hier heerst nog wat onduidelijkheid over. We zijn dit aan het uitzoeken bij de instanties.

Ben ik verplicht om een factuur te maken aan particulieren?

Een factuur mag altijd en dan ben je zeker in orde. We zijn nog aan het checken of je ook via dagontvansten mag werken. Wordt vervolgd.

BTW & AANGIFTES

Kan ik zelf ook btw terugtrekken?

Ja! Laat ons niet te technisch worden, maar de als de verhuur van een vakantiewoning met btw moet gebeuren, dan betekent dat automatisch ook dat je btw op alle kosten voor die vakantiewoning kan je terugtrekken.
Verhuur met btw kan dus een groot, positief verschil maken!

Het kan bijvoorbeeld gaan om de btw op:

• de aankoopprijs van de nieuwbouw van het vakantieverblijf
• kosten van renovatiewerken
• aanleg van zonnepanelen
• aanleg van een zwembad
• het meubilair
• televisie- en andere elektrotoestellen
• internet en telefonie
• …

Zoals je ziet, kan dit om grote bedragen in jouw voordeel gaan. Als je zomaar 21% van de aankoopprijs van je nieuwbouwappartement kan terugtrekken …

Wat als ik af en toe zelf in de vakantiewoning verblijf?

Dan dient die periode wel afgetrokken te worden. Als je er bijvoorbeeld zelf 20 dagen per jaar verblijft, dan kan je 345/365e van het totale btw-bedrag terugtrekken. In Dexxter kan je dit makkelijk aangeven. Het is belangrijk dat je aan de fiscus kan beargumenteren waarom je voor een bepaalde verhouding hebt gekozen. Gewoon logisch redeneren met gezond verstand!

Wat als ik een onderdeel van mijn woning verhuur als vakantieverblijf?

De kosten die je specifiek voor het vakantieverblijf maakt, daar mag je de volledige btw van aftrekken, als je de intentie hebt het verblijf een heel jaar te verhuren. Verhuur je het maar 200 dagen, dan mag je 200/365e van de btw aftrekken.

Maak je kosten die zowel voor je privéwoning als voor je vakantieverblijf zijn, dan moet je ook rekening houden met de verhouding van het vakantieverblijf. Verhuur je bijvoorbeeld 50m² van je woning, die in totaal 200m² groot is? Dan mag je 50/200e van de btw aftrekken.

Tot hoe lang in het verleden kan je btw op gemaakte kosten terugtrekken?

Ook de btw op kosten van voor 01/07/2022, de invoeringsdatum van de nieuwe regels, kan je terugtrekken, als de herzieningstermijn nog niet is verstreken.

Dat klinkt complex, maar kan een groot voordeel zijn voor jou als btw-plichtige verhuurder.

Voor de bouw of aankoop van een nieuwbouw geldt een herzieningstermijn van 15 jaar. Als je bijvoorbeeld twee jaar geleden de aankoop deed, dan mag je nu nog 13/5e van de betaalde btw aftrekken.

Voor renovatiewerken (ook omvormingswerken genoemd) waarbij de structuur van het pand bewaard blijft, geldt een herzieningstermijn van 5 jaar. Als je dus twee jaar geleden werken uitvoerde, kan je nu nog 3/5e van de betaalde btw terugvorderen.

Opgelet, zoals je ook kan terugvinden in De Tijd, het moet gaan om structurele werken aan het gebouw. Schilderwerken vallen daar bijvoorbeeld niet onder, hier zal je dus niet de btw op kunnen recupereren die je in het verleden hebt betaald, ook al is de aankoop nog geen 5 jaar geleden.

Ik ben de facturen uit het verleden kwijt, kan ik nog btw recupereren?

Nee, is niet mogelijk.

Wat als ik btw op een investering wil terugtrekken? Hoe geef ik dat aan?

Als iets een investering is, kan je dat in Dexxter effectief gaan inboeken als een investering. Dan kan je bij de kostencategorieën gaan kiezen voor ‘investering’.

Zo komt dat correct in de btw-aangifte terecht. Het leercentrum in Dexxter geeft je meer info hierover!

Wat is een btw-aangifte en hoe werkt het?

Verhuur met btw betekent dus ook een btw-aangifte. Op het einde van elk kwartaal moet je aan de btw-administratie laten weten hoeveel btw je ontvangen hebt. Voortaan is dat dus steeds 6% op de logies en de extra verkochte services.

Daarrnaast moet je ook aangeven hoeveel btw je zelf betaald hebt op kosten die je gemaakt hebt in functie van je vakantiewoning.

Bij een btw-aangifte wordt het verschil berekend tussen de ontvangen en de betaalde btw.

• Als je meer btw ontvangen hebt dan betaald, dan moet je dat verschil nog doorstorten naar de btw-administratie.
• Als je meer btw betaald hebt dan ontvangen, zal de btw-administratie je het verschil terugstorten.

Door je facturatie in Dexxter te doen en ook je kosten in Dexxter in te geven, zal Dexxter automatisch dat verschil berekenen. Via het eenvoudige stappenplan kan je dan zelf je btw-aangifte doen op het einde van elk kwartaal, duurt letterlijk twee minuutjes.

• Als je nog btw moet betalen, zal Dexxter je automatisch laten weten welk bedrag je naar welk rekeningnummer moet overschrijven.
• Als je nog btw moet ontvangen. Dit gebeurt automatisch, maar kan wel een hele tijd duren.

Wanneer moet ik een btw-aangifte doen?

Op het einde van elk kwartaal moet je een btw-aangifte doen. Je hebt steeds tot de 20e dag na het einde van het kwartaal om dit in orde te brengen. Klinkt misschien ingewikkeld, maar Dexxter zal je steeds tijdig een mail sturen wanneer het tijd is.

Kwartaal 1: januari t.e.m. maart → tijd tot 20/04

Kwartaal 2: april t.e.m. juni → tijd tot 20/07

Kwartaal 3: juli t.e.m. september → tijd tot 20/10

Kwartaal 4: oktober t.e.m. december → tijd tot 20/01

Heeft het zin om uitgaven te spreiden in de tijd?

Nee, btw is altijd ineens te recupereren. Qua btw etc. bestaat er niet zoiets als afschrijvingen.

Wat met de personenbelasting?

6% btw is een extra te betalen belasting die er nu bijkomt (en die je doorrekent aan de huurder). De inkomsten, exclusief btw, moet je net zoals vroeger blijven aangeven in de personenbelasting, daar verandert absoluut niets aan. Zolang het uiteraard geen beroepsmatige activiteit is.

DEXXTER

Hoe zorgt Dexxter ervoor dat ik in orde ben als verhuurder van een vakantiewoning?

• Correcte en volledige facturen
• Je krijgt tijdig reminders als je actie moet ondernemen
• Btw-aangifte wordt automatisch gegenereerd o.b.v. van je facturen. Opladen duurt nog 2 minuten.

Kan ik vragen stellen aan Dexxter over mijn situatie?

Technische vragen over Dexxter kunnen zeker via de support-knop in de applicatie. Algemene boekhoudkundige en fiscale vragen kunnen in de Dexxter-community of via een accountant verlopen.

Als softwareprovider mogen wij geen standpunt innemen bij individuele gevallen. 

Hoeveel kost een abonnement op Dexxter?

€180 voor een jaarabonnement, exclusief btw. Die btw kan worden gerecupereerd.