Er gelden nieuwe spelregels omtrent verhuur van een vakantiewoning met btw. Benieuwd of jij als verhuurder vanaf nu btw-plichtig bent? Ontdek het hier. Over dit onderwerp heerst nogal wat onzekerheid, daarom bundelden wij de meest gestelde vragen hieronder.
Btw-nummer & statuut
Nee, je wordt geen zelfstandige!
Je krijgt wel een ondernemingsnummer én een btw-nummer, maar je wordt geen ondernemer. De enige reden waarom je ook een ondernemingsnummer krijgt, is omdat een btw-nummer een ondernemingsnummer is, geactiveerd voor btw.
Geen btw-nummer zonder ondernemingsnummer dus. Maar nogmaals, je wordt geen zelfstandige.
- Via een erkend ondernemingsloket (zoals Acerta, Liantis, Xerius, …).
Het ondernemingsloket vraagt voor jou een btw-nummer aan bij de btw-administratie. Makkelijk, want zo nemen zij de administratieve formaliteiten van een btw-aanvraag op zich.
Vervolgens wordt dat btw-nummer ook gepubliceerd in de KBO (KruispuntBank der ondernemingen). Maar die publicatie is een eerder technische kwestie, je wordt dus geen ondernemer! Er moet ook enkel worden betaald voor het btw-nummer (rond de €70) en niet voor het ondernemingsnummer.
- Zelf via de btw-administratie (via deze link)
Als de btw-administratie een btw-nummer moet toekennen, doen ze even beroep op de helpdesk van het KBO om voor hen de onderneming bekend te maken en daarna kunnen ze verder. Als je het zelf doet is het volledig gratis.
Dus het eerste stapje (een ondernemingsnummer toekennen) moet wel gezet worden, maar dat is puur om technisch verder te kunnen.
Je kan altijd je btw-nummer opzeggen. Van zodra je zeker en vaststaand geen btw-plichtige activiteit meer gaat uitoefenen, kan je het btw-nummer laten stopzetten.
Op het adres waar je domicilie staat, niet op het adres van je vakantiewoning. Tenzij deze allebei hetzelfde adres hebben uiteraard.
Ben je een buitenlander die een vakantiewoning in België uitbaat? Een Belgisch adres is noodzakelijk voor de aanvraag van een Belgisch btw-nummer. Dan kan je het adres van je vakantiewoning opgeven.
Nee!
Je krijgt én een ondernemingsnummer én een btw-nummer, maar dat is zuiver om technische reden. Een btw-nummer heeft altijd een ondernemingsnummer nodig.
Je wordt hierdoor niet zelfstandig.
Een btw-nummer en ondernemingsnummer zijn hetzelfde 10-cijferige nummer. Eerst is er een ondernemingsnummer, vervolgens wordt dat geactiveerd voor btw-doeleinde.
Bij een ‘gewone zelfstandige’ wordt een ondernemingsnummer aangemaakt en dat ondernemingsnummer wordt vervolgens als btw-nummer geactiveerd. Daaruit vloeien ook rechten en plichten als zelfstandige voort.
Een particulier die een vakantiewoning verhuurt met btw, heeft ook een ondernemingsnummer én btw-nummer. Maar dat ondernemingsnummer is er zuiver om technische reden, er zijn geen rechten of plichten als zelfstandige.
Als je een eenmanszaak hebt, dan blijft jouw btw-nummer behouden.
Opgelet! Als je deze eenmanszaak voor andere activiteiten gebruikt dan de verhuur, dan moet je aan de btw-administratie doorgeven dat er een nieuwe btw-activiteit is bijgekomen, namelijk de verhuur van korte logies. Geen aanpassing van je ondernemingsnummer (nacebel-codes), enkel van je btw-activiteiten.
Opgelet! Als je deze eenmanszaak ook voor de verhuur gaat gebruiken en het dus een zelfstandige activiteit wordt, dan moet je aan de btw-administratie doorgeven dat er een nieuwe btw-activiteit is bijgekomen, namelijk de verhuur van korte logies. Daarnaast moet er ook een aanpassingen gebeuren aan je activiteiten als zelfstandige, de nacebel-codes.
Dexxter kan enkel zelfstandigen met een eenmanszaken helpen. Vennootschappen, vzw’s etc. gaan best naar een boekhouder.
Als je vrijgesteld bent van btw voor je bijberoep, wil dat zeggen dat je wel al een btw-nummer hebt. Het is vrijgesteld van btw (omzet <25.000 euro op jaarbasis), maar het btw-nummer bestaat wel.
Voor de verhuur kan je geen nieuw btw-nummer krijgen, dat is altijd hetzelfde btw-nummer als voor je bijberoep. Voor de verhuur kan je geen btw-vrijstelling genieten en bijgevolg zullen al je activiteiten van het bijberoep ook btw-plichtig worden.
Je kan nu eenmaal niet zeggen dat je btw-vrijgesteld bent voor activiteit A & btw-plichtig bent voor activiteit B op hetzelfde btw-nummer.
Combinaties tussen niet btw-plichtig en btw-vrijgesteld/btw-plichtig kunnen wel. Maar niet btw-plichtig is nog iets totaal anders dan btw-vrijgesteld. Niet btw-plichtig is bijvoorbeeld voorbehouden voor medische beroepen.
Nee, logies van korte verhuur zijn expliciet uitgesloten van een vrijstelling. Je kan niet vallen onder een vrijstellingsregeling eenmaal je aan de voorwaarden voldoet van btw op verhuur.
Facturatie
Dexxter zorgt dat al het noodzakelijke op je verkoopfactuur zal staan. Het enige wat jij voldoende in detail moet vermelden op het verkoopfactuur is de omschrijving van de prestatie: in dit geval dus de huurtermijn en de kostprijs daarvan.
Op facturen aan particulieren moet niet verplicht een adres staan.
Ook dan met je 6% Belgische btw aanrekenen.
Ja, de 6% moet aangerekend worden op zowel de verhuur van de logies als op de kosten voor bijkomende diensten (zoals bv. beddengoed, poetsen ontbijt, …). Als deze diensten door externen werden uitgevoerd.
De verhuur van een vakantiewoning wil je administratief liefst zo eenvoudig mogelijkheid houden. Om het voorschot correct aan te rekenen met de nieuwe spelregels heb je twee opties:
- Je splitst de totale factuur op in twee facturen. Eentje apart voor het voorschot en eentje voor het restbedrag achteraf.
- Je maakt één factuur op het einde met het totaalbedrag en vermeldt in de beschrijving dat reeds een voorschot werd betaald.
In btw-wetgeving volgt bijzaak de hoofdzaak. Als de parkeerplaats een bijzaak is van de korte logie (de hoofdzaak), dan mag de parkeerplaats ook aan 6% btw.
Ook dan zal dit als btw-plichtige activiteit worden bestempeld. Deze tussenpartij is (meestal) geen juridische tussenpartij, zoals booking.com, AirBnB of een immokantoor.
Deze tussenpartij zal een bedrag innen van de huurder, inclusief 6% btw, dit doorstorten naar jou en jijzelf bent verantwoordelijk om dit in een btw-aangifte te verwerken.
Als je verhuurt aan privépersonen, dan is een factuur niet verplicht, maar wel toegelaten.
Je kan er dan voor kiezen om je omzet aan te geven via de dagontvangsten. Ook dat kan in Dexxter.
Als je aan professionele partijen verhuurt, is een factuur wel altijd verplicht.
Btw en btw-aangiftes
Ja! Laat ons niet te technisch worden, maar de als de verhuur van een vakantiewoning met btw moet gebeuren, dan betekent dat automatisch ook dat je btw op alle kosten voor die vakantiewoning kan je terugtrekken.
Verhuur met btw kan dus een groot, positief verschil maken!
Het kan bijvoorbeeld gaan om de btw op:
- de aankoopprijs van de nieuwbouw van het vakantieverblijf
- kosten van renovatiewerken
- aanleg van zonnepanelen
- aanleg van een zwembad
- het meubilair
- televisie- en andere elektrotoestellen
- internet en telefonie
- …
Zoals je ziet, kan dit om grote bedragen in jouw voordeel gaan. Als je zomaar 21% van de aankoopprijs van je nieuwbouwappartement kan terugtrekken
Dan dient die periode wel afgetrokken te worden. Als je er bijvoorbeeld zelf 20 dagen per jaar verblijft, dan kan je 345/365e van het totale btw-bedrag terugtrekken. In Dexxter kan je dit makkelijk aangeven. Het is belangrijk dat je aan de fiscus kan beargumenteren waarom je voor een bepaalde verhouding hebt gekozen. Gewoon logisch redeneren met gezond verstand!
De kosten die je specifiek voor het vakantieverblijf maakt, daar mag je de volledige btw van aftrekken, als je de intentie hebt het verblijf een heel jaar te verhuren. Verhuur je het maar 200 dagen, dan mag je 200/365e van de btw aftrekken.
Maak je kosten die zowel voor je privéwoning als voor je vakantieverblijf zijn, dan moet je ook rekening houden met de verhouding van het vakantieverblijf. Verhuur je bijvoorbeeld 50m² van je woning, die in totaal 200m² groot is? Dan mag je 50/200e van de btw aftrekken.
Ook de btw op kosten van voor 01/07/2022, de invoeringsdatum van de nieuwe regels, kan je terugtrekken, als de herzieningstermijn nog niet is verstreken.
Dat klinkt complex, maar kan een groot voordeel zijn voor jou als btw-plichtige verhuurder.
Voor de bouw of aankoop van een nieuwbouw geldt een herzieningstermijn van 15 jaar. Als je bijvoorbeeld twee jaar geleden de aankoop deed, dan mag je nu nog 13/15e van de betaalde btw aftrekken.
Voor renovatiewerken (ook omvormingswerken genoemd) waarbij de structuur van het pand bewaard blijft, geldt een herzieningstermijn van 5 jaar. Als je dus twee jaar geleden werken uitvoerde, kan je nu nog 3/5e van de betaalde btw terugvorderen.
Opgelet, zoals je ook kan terugvinden in De Tijd, het moet gaan om structurele werken aan het gebouw. Schilderwerken vallen daar bijvoorbeeld niet onder, hier zal je dus niet de btw op kunnen recupereren die je in het verleden hebt betaald, ook al is de aankoop nog geen 5 jaar geleden.
Nee, is niet mogelijk.
Als iets een investering is, kan je dat in Dexxter effectief gaan inboeken als een investering. Dan kan je bij de kostencategorieën gaan kiezen voor ‘investering’.
Zo komt dat correct in de btw-aangifte terecht. Het leercentrum in Dexxter geeft je meer info hierover!
Verhuur met btw betekent dus ook een btw-aangifte. Op het einde van elk kwartaal moet je aan de btw-administratie laten weten hoeveel btw je ontvangen hebt. Voortaan is dat dus steeds 6% op de logies en de extra verkochte services.
Daarrnaast moet je ook aangeven hoeveel btw je zelf betaald hebt op kosten die je gemaakt hebt in functie van je vakantiewoning.
Bij een btw-aangifte wordt het verschil berekend tussen de ontvangen en de betaalde btw.
- Als je meer btw ontvangen hebt dan betaald, dan moet je dat verschil nog doorstorten naar de btw-administratie.
- Als je meer btw betaald hebt dan ontvangen, zal de btw-administratie je het verschil terugstorten.
Door je facturatie in Dexxter te doen en ook je kosten in Dexxter in te geven, zal Dexxter automatisch dat verschil berekenen. Via het eenvoudige stappenplan kan je dan zelf je btw-aangifte doen op het einde van elk kwartaal, duurt letterlijk twee minuutjes.
- Als je nog btw moet betalen, zal Dexxter je automatisch laten weten welk bedrag je naar welk rekeningnummer moet overschrijven.
- Als je nog btw moet ontvangen. Dit gebeurt automatisch, maar kan wel een hele tijd duren.
Op het einde van elk kwartaal moet je een btw-aangifte doen. Je hebt steeds tot de 20e dag na het einde van het kwartaal om dit in orde te brengen. Klinkt misschien ingewikkeld, maar Dexxter zal je steeds tijdig een mail sturen wanneer het tijd is.
Kwartaal 1: januari t.e.m. maart → tijd tot 20/04
Kwartaal 2: april t.e.m. juni → tijd tot 20/07
Kwartaal 3: juli t.e.m. september → tijd tot 20/10
Kwartaal 4: oktober t.e.m. december → tijd tot 20/01
Nee, btw is altijd ineens te recupereren. Qua btw etc. bestaat er niet zoiets als afschrijvingen.
6% btw is een extra te betalen belasting die er nu bijkomt (en die je doorrekent aan de huurder). De huur zelf, exclusief btw, moet je net zoals vroeger blijven aangeven in de personenbelasting, daar verandert absoluut niets aan. Het kadestraal inkomen zal hier (meestal) een bepalende rol blijven spelen. Zolang het verhuren uiteraard geen beroepsmatige activiteit is dat je als zelfstandige uitoefent.
Dexxter
- Correcte en volledige facturen
- Je krijgt tijdig reminders als je actie moet ondernemen
- Btw-aangifte wordt automatisch gegenereerd o.b.v. van je facturen. Opladen duurt nog 2 minuten.
Technische vragen over Dexxter kunnen zeker via de support-knop in de applicatie. Algemene boekhoudkundige en fiscale vragen kunnen in de Dexxter-community of via een accountant verlopen.
Als softwareprovider mogen wij geen standpunt innemen bij individuele gevallen.
€180 voor een jaarabonnement, exclusief btw. Die btw kan worden gerecupereerd.
