Acheter un logement en tant qu’indépendant est passionnant, mais soulève immédiatement une question pratique : comment comptabiliser un prêt hypothécaire ?
La bonne nouvelle : c’est moins compliqué qu’il n’y paraît. Vous trouverez ci-dessous, étape par étape, comment cela fonctionne, ce que vous pouvez et ne pouvez pas déduire, ainsi que les erreurs que les indépendants commettent souvent.
Faut-il toujours inclure un prêt hypothécaire dans sa comptabilité ?
Cela dépend de l’usage que l’on fait du logement.
- Logement privé
- Utilisez-vous le logement uniquement à des fins privées ? Dans ce cas, le prêt ne figure pas dans la comptabilité de votre entreprise individuelle. Le remboursement est une dépense privée.
- Logement avec une partie professionnelle
- Utilisez-vous une partie du logement comme bureau, atelier ou cabinet ? Dans ce cas, vous pouvez déduire une partie des frais à titre professionnel. Dans ce cas, le prêt hypothécaire est bien pris en compte dans votre comptabilité.
- Immeuble entièrement professionnel
- Vous achetez un immeuble que vous utilisez exclusivement à des fins professionnelles ? Dans ce cas, le pourcentage professionnel est de 100 %.
Faut-il acheter un logement à titre privé ou professionnel ?
Dans le cadre d’une entreprise individuelle, vous pouvez techniquement bien acheter un logement à titre professionnel, mais cela n’est en réalité presque jamais intéressant. En effet, le coût est égal à l’amortissement annuel.
Un amortissement signifie en fait une «diminution de valeur». En réalité, les logements ne font que prendre de la valeur. Vous bénéficiez d’un avantage aujourd’hui, mais vous devrez payer des impôts plus tard car votre bien immobilier a pris de la valeur.
Pour les indépendants, le meilleur choix est généralement :
➡️ Acheter le logement à titre privé.
➡️ Ne déclarer que les intérêts professionnels du prêt.
Que pouvez-vous déduire à titre professionnel dans le cadre d’un prêt hypothécaire ?
Il est important de savoir que vous ne pouvez pas déduire le prêt lui-même. Vous ne comptabilisez pas non plus « la mensualité » comme une dépense.
Qu’est-ce qui est autorisé alors ?
1. Les intérêts du prêt
Seuls les intérêts payés sont déductibles fiscalement. Vous comptabilisez ces intérêts comme frais professionnels, en totalité ou en partie selon l’usage professionnel. Pas la mensualité elle-même, donc.
2. Frais déductibles liés au prêt
Vous pouvez également comptabiliser les frais liés au prêt dans votre comptabilité ; ceux-ci peuvent être déduits au même pourcentage que les intérêts.
Quelques exemples :
- frais de dossier
- frais d’expertise
- frais de notaire pour l’hypothèque
- frais d’acte liés au prêt
3. Éventuellement : amortissements de la partie professionnelle
Vous pouvez éventuellement amortir le logement lui-même. Vous répartissez la valeur d’achat sur plusieurs années (généralement 20 à 33 ans), et ce montant d’amortissement est déductible proportionnellement à l’usage professionnel.
Cela n’est possible que si vous avez acheté le logement (en partie) à des fins professionnelles, mais cela n’est généralement pas recommandé !
Comment déterminer le pourcentage d’utilisation professionnelle ?
Vous ne pouvez déclarer que la partie correspondant à l’utilisation professionnelle effective.
De nombreux indépendants utilisent une méthode simple :
- surface du cabinet / surface totale du logement
Exemple : un cabinet de 12 m² dans un logement de 120 m² → 10 %.
Vous utilisez ce pourcentage pour :
- déduction des intérêts
- amortissements
- frais liés au prêt
⚠️ Attention : ce pourcentage doit rester réaliste. La plupart des professions ne peuvent pas inclure leur chambre à coucher.
Comment comptabiliser concrètement le prêt dans votre comptabilité ?
Créez une dépense dans votre comptabilité. Vous pouvez télécharger le tableau d’amortissement fourni avec votre logement. Celui-ci indique le montant des intérêts que vous payez chaque année. Au début de votre prêt, ce montant est plus élevé que dans les années suivantes.
Multipliez ce montant par le pourcentage d’usage professionnel et comptabilisez-le comme une dépense déductible. La catégorie de coûts dans laquelle vous pouvez l’enregistrer est « frais financiers et bancaires divers ».
Étape 2 : Inscrivez les frais supplémentaires
Les frais tels que les frais de dossier ou d’expertise doivent également être comptabilisés au prorata de l’usage professionnel. Vous pouvez par exemple les inscrire sous « Entretien d’un bien immobilier, en partie lié à votre profession », ou créer une nouvelle sous-catégorie sous « Frais de logement » intitulée « Frais divers liés au logement ».
Étape 3 : NE comptabilisez PAS le remboursement lui-même
Le remboursement du capital (le « montant principal » de votre mensualité) n’est pas une dépense et n’apparaît pas dans votre compte de résultat. Il s’agit simplement d’une dépense privée.
Erreurs courantes chez les indépendants
- penser que le remboursement total est déductible
- ne pas utiliser un pourcentage d’utilisation professionnelle réaliste
- comptabiliser séparément les frais d’acte d’achat alors qu’ils doivent être amortis
- supposer que le logement est « destiné à l’activité », ce qui n’est pas possible dans le cas d’une entreprise individuelle
- oublier qu’un prêt privé ne peut jamais être considéré comme professionnel à 100 %
Que se passe-t-il si vous vendez le logement plus tard ?
La partie professionnelle est considérée comme un « actif professionnel ».
Cette partie peut être soumise à l’impôt sur la plus-value lors de la vente.
Plus votre pourcentage d’utilisation professionnelle est élevé, plus cet effet est important.
C’est pourquoi de nombreux indépendants choisissent délibérément un pourcentage d’utilisation professionnelle limité mais défendable.
FAQ sur les prêts hypothécaires dans votre comptabilité
Devez-vous comptabiliser un prêt hypothécaire en tant qu’indépendant ?
Uniquement si vous utilisez une partie du logement à des fins professionnelles. La partie privée reste privée.
Que pouvez-vous déduire d’un prêt hypothécaire ?
Les intérêts, les amortissements de la partie professionnelle et les frais tels que les frais de dossier et d’expertise.
Le remboursement mensuel total est-il déductible ?
Non. Seuls les intérêts sont déductibles. Le remboursement du capital ne l’est pas.
Comment calcule-t-on le pourcentage professionnel ?
En divisant la surface professionnelle par la surface totale du logement.
Faut-il acheter un logement à titre professionnel dans le cadre de son entreprise individuelle ?
Non. Il vaut mieux que le logement reste privé ; vous ne déclarez que la partie professionnelle comme dépense.
