NederlandsNL
Gratis testen
NederlandsNL

Blog

/

Eenmanszaak
Eenmanszaak

Verhuur van een vakantiewoning met btw: FAQ

Feb 22, 2026
Verhuur van een vakantiewoning met btw FAQ

Ja! Laat ons niet te technisch worden, maar als de verhuur van een vakantiewoning met btw moet gebeuren, dan betekent dat automatisch ook dat je btw op alle kosten voor die vakantiewoning kan terugtrekken.

Verhuur met btw kan dus een groot, positief verschil maken!

Het kan bijvoorbeeld gaan om de btw op:

  • de aankoopprijs van de nieuwbouw van het vakantieverblijf
  • kosten van renovatiewerken
  • aanleg van zonnepanelen
  • aanleg van een zwembad
  • het meubilair
  • televisie- en andere elektrotoestellen
  • internet en telefonie
  • …

Zoals je ziet, kan dit om grote bedragen in jouw voordeel gaan. Bijvoorbeeld als je zomaar 21% van de aankoopprijs van je nieuwbouwappartement kan terugtrekken.

Dan dient die periode wel afgetrokken te worden. Als je er bijvoorbeeld zelf 20 dagen per jaar verblijft, dan kan je 345/365e van het totale btw-bedrag terugtrekken. In Dexxter kan je dit makkelijk aangeven. Het is belangrijk dat je aan de fiscus kan beargumenteren waarom je voor een bepaalde verhouding hebt gekozen. Gewoon logisch redeneren met gezond verstand!

De kosten die je specifiek voor het vakantieverblijf maakt, daar mag je de volledige btw van aftrekken, als je de intentie hebt het verblijf een heel jaar te verhuren. Verhuur je het maar 200 dagen, dan mag je 200/365e van de btw aftrekken.

Maak je kosten die zowel voor je privéwoning als voor je vakantieverblijf zijn, dan moet je ook rekening houden met de verhouding van het vakantieverblijf. Verhuur je bijvoorbeeld 50m² van je woning, die in totaal 200m² groot is? Dan mag je 50/200e van de btw aftrekken.

Ook de btw op kosten van voor 01/07/2022, de invoeringsdatum van de nieuwe regels, kan je terugtrekken, als de herzieningstermijn nog niet is verstreken.

Dat klinkt complex, maar kan een groot voordeel zijn voor jou als btw-plichtige verhuurder.

Voor de bouw of aankoop van een nieuwbouw geldt een herzieningstermijn van 15 jaar. Als je bijvoorbeeld twee jaar geleden de aankoop deed, dan mag je nu nog 13/15e van de betaalde btw aftrekken.

Voor renovatiewerken (ook omvormingswerken genoemd) waarbij de structuur van het pand bewaard blijft, geldt een herzieningstermijn van 5 jaar. Als je dus twee jaar geleden werken uitvoerde, kan je nu nog 3/5e van de betaalde btw terugvorderen.

Opgelet, zoals je ook kan terugvinden in De Tijd, moet het gaan om structurele werken aan het gebouw. Schilderwerken vallen daar bijvoorbeeld niet onder; hier zal je dus niet de btw op kunnen recupereren die je in het verleden hebt betaald, ook al is de aankoop nog geen 5 jaar geleden.

Nee, dit is niet mogelijk.

Nee, je wordt geen zelfstandige!

Je krijgt wel een ondernemingsnummer én een btw-nummer, maar je wordt geen ondernemer. De enige reden waarom je ook een ondernemingsnummer krijgt, is omdat een btw-nummer een ondernemingsnummer is, geactiveerd voor btw.

Geen btw-nummer zonder ondernemingsnummer dus. Maar nogmaals, je wordt geen zelfstandige.

    • Via een erkend ondernemingsloket (zoals Acerta, Liantis, Xerius, …).

Het ondernemingsloket vraagt voor jou een btw-nummer aan bij de btw-administratie. Makkelijk, want zo nemen zij de administratieve formaliteiten van een btw-aanvraag op zich.

Vervolgens wordt dat btw-nummer ook gepubliceerd in de KBO (Kruispuntbank van Ondernemingen). Maar die publicatie is een eerder technische kwestie; je wordt dus geen ondernemer! Er moet ook enkel worden betaald voor het btw-nummer (rond de € 70) en niet voor het ondernemingsnummer. 

Als de btw-administratie een btw-nummer moet toekennen, doen ze even een beroep op de helpdesk van het KBO om voor hen de onderneming bekend te maken en daarna kunnen ze verder. Als je het zelf doet, is het volledig gratis.

Dus het eerste stapje (een ondernemingsnummer toekennen) moet wel gezet worden, maar dat is puur om technisch verder te kunnen.

Je kan altijd je btw-nummer opzeggen. Van zodra je zeker en vaststaand geen btw-plichtige activiteit meer gaat uitoefenen, kan je het btw-nummer laten stopzetten.

Op het adres waar je domicilie staat, niet op het adres van je vakantiewoning. Tenzij deze allebei hetzelfde adres hebben uiteraard.

Ben je een buitenlander die een vakantiewoning in België uitbaat? Een Belgisch adres is noodzakelijk voor de aanvraag van een Belgisch btw-nummer. Dan kan je het adres van je vakantiewoning opgeven.

Een btw-nummer en ondernemingsnummer zijn hetzelfde 10-cijferige nummer. Eerst is er een ondernemingsnummer, vervolgens wordt dat geactiveerd voor btw-doeleinden.

Bij een ‘gewone zelfstandige’ wordt een ondernemingsnummer aangemaakt en dat ondernemingsnummer wordt vervolgens als btw-nummer geactiveerd. Daaruit vloeien ook rechten en plichten als zelfstandige voort.

Een particulier die een vakantiewoning verhuurt met btw, heeft ook een ondernemingsnummer én btw-nummer. Maar dat ondernemingsnummer is er zuiver om technische redenen; er zijn geen rechten of plichten als zelfstandige.

Als je een eenmanszaak hebt, dan blijft jouw btw-nummer behouden.

Opgelet! Als je deze eenmanszaak voor andere activiteiten gebruikt dan de verhuur, dan moet je aan de btw-administratie doorgeven dat er een nieuwe btw-activiteit is bijgekomen, namelijk de verhuur van korte logies. Geen aanpassing van je ondernemingsnummer (nacebel-codes), enkel van je btw-activiteiten.

Opgelet! Als je deze eenmanszaak ook voor de verhuur gaat gebruiken en het dus een zelfstandige activiteit wordt, dan moet je aan de btw-administratie doorgeven dat er een nieuwe btw-activiteit is bijgekomen, namelijk de verhuur van korte logies. Daarnaast moet er een aanpassing gebeuren aan je activiteiten als zelfstandige, de NACEBEL-codes.

Dexxter kan enkel zelfstandigen met een eenmanszaak helpen. Vennootschappen, vzw’s etc. gaan best naar een boekhouder.

Als je vrijgesteld bent van btw voor je bijberoep, wil dat zeggen dat je wel al een btw-nummer hebt. Het is vrijgesteld van btw (omzet <25.000 euro op jaarbasis), maar het btw-nummer bestaat wel.

Voor de verhuur kan je geen nieuw btw-nummer krijgen; dat is altijd hetzelfde btw-nummer als voor je bijberoep. Voor de verhuur kan je geen btw-vrijstelling genieten en bijgevolg zullen al je activiteiten van het bijberoep ook btw-plichtig worden.

Je kan nu eenmaal niet zeggen dat je btw-vrijgesteld bent voor activiteit A en btw-plichtig bent voor activiteit B op hetzelfde btw-nummer.

Combinaties tussen niet btw-plichtig en btw-vrijgesteld/btw-plichtig kunnen wel. Maar niet btw-plichtig is nog iets totaal anders dan btw-vrijgesteld. Niet btw-plichtig is voorbehouden voor bijvoorbeeld medische beroepen.

Nee, logies van korte verhuur zijn expliciet uitgesloten van een vrijstelling. Je kan niet vallen onder een vrijstellingsregeling als je aan de voorwaarden voldoet van btw op verhuur.

Facturatie

Dexxter zorgt ervoor dat al het noodzakelijke op je verkoopfactuur zal staan. Het enige wat jij voldoende in detail moet vermelden op de verkoopfactuur is de omschrijving van de prestatie: in dit geval dus de huurtermijn en de kostprijs daarvan.

Facturen moeten altijd een adres hebben, ook als ze naar particulieren worden gestuurd. Indien je geen verkoopfacturen wilt of kan opmaken, dan kan je altijd gebruikmaken van dagontvangsten. Zo houd je dagelijks alle ontvangsten bij die je van particulieren hebt ontvangen.

Ook dan met je 12% btw aanrekenen. Btw is afhankelijk van het product of de dienst, niet van de klant.

Ja, de 12% moet aangerekend worden op zowel de verhuur van de logies als op de kosten voor bijkomende diensten (zoals bv. beddengoed, poetsen, ontbijt, …).

De verhuur van een vakantiewoning wil je administratief liefst zo eenvoudig mogelijk houden. Om het voorschot correct aan te rekenen met de nieuwe spelregels heb je twee opties:

    1. Je splitst de totale factuur op in twee facturen. Eentje apart voor het voorschot en eentje voor het restbedrag achteraf.
    2. Je maakt één factuur op het einde met het totaalbedrag en vermeldt in de beschrijving dat reeds een voorschot werd betaald.

  1.  

In btw-wetgeving volgt bijzaak de hoofdzaak. Als de parkeerplaats een bijzaak is van de korte logie (de hoofdzaak), dan mag de parkeerplaats ook aan 12% btw.

Ook dan zal dit als btw-plichtige activiteit worden bestempeld. Deze tussenpartij is (meestal) geen juridische tussenpartij, zoals booking.com, AirBnB of een immokantoor.

Deze tussenpartij zal een bedrag innen van de huurder, inclusief 12% btw, en dit doorstorten naar jou. Jijzelf bent verantwoordelijk om dit in een btw-aangifte te verwerken.

Als je verhuurt aan privépersonen, dan is een factuur niet verplicht, maar wel toegelaten.
Je kan er dan voor kiezen om je omzet aan te geven via de dagontvangsten. Ook dat kan in Dexxter.
Als je aan professionele partijen verhuurt, is een factuur wel altijd verplicht.

Btw en btw-aangiftes

Ja! Laat ons niet te technisch worden, maar als de verhuur van een vakantiewoning met btw moet gebeuren, dan betekent dat automatisch ook dat je de btw op alle kosten voor die vakantiewoning kan terugtrekken.

Verhuur met btw kan dus een groot, positief verschil maken!

Het kan bijvoorbeeld gaan om de btw op:

    • de aankoopprijs van de nieuwbouw van het vakantieverblijf

    • kosten van renovatiewerken

    • aanleg van zonnepanelen

    • aanleg van een zwembad

    • het meubilair

    • televisie- en andere elektrotoestellen

    • internet en telefonie

    • …

Zoals je ziet, kan dit om grote bedragen in jouw voordeel gaan. Bijvoorbeeld als je zomaar 21% van de aankoopprijs van je nieuwbouwappartement kan terugtrekken.

Dan dient die periode wel afgetrokken te worden. Als je er bijvoorbeeld zelf 20 dagen per jaar verblijft, dan kan je 345/365e van het totale btw-bedrag terugtrekken. In Dexxter kan je dit makkelijk aangeven. Het is belangrijk dat je aan de fiscus kan beargumenteren waarom je voor een bepaalde verhouding hebt gekozen. Gewoon logisch redeneren met gezond verstand!

De kosten die je specifiek voor het vakantieverblijf maakt, daar mag je de volledige btw van aftrekken, als je de intentie hebt het verblijf een heel jaar te verhuren. Verhuur je het maar 200 dagen, dan mag je 200/365e van de btw aftrekken.

Maak je kosten die zowel voor je privéwoning als voor je vakantieverblijf zijn, dan moet je ook rekening houden met de verhouding van het vakantieverblijf. Verhuur je bijvoorbeeld 50m² van je woning, die in totaal 200m² groot is? Dan mag je 50/200e van de btw aftrekken.

Ook de btw op kosten van voor 01/07/2022, de invoeringsdatum van de nieuwe regels, kan je terugtrekken, als de herzieningstermijn nog niet is verstreken.

Dat klinkt complex, maar kan een groot voordeel zijn voor jou als btw-plichtige verhuurder.

Voor de bouw of aankoop van een nieuwbouw geldt een herzieningstermijn van 15 jaar. Als je bijvoorbeeld twee jaar geleden de aankoop deed, dan mag je nu nog 13/15e van de betaalde btw aftrekken.

Voor renovatiewerken (ook omvormingswerken genoemd) waarbij de structuur van het pand bewaard blijft, geldt een herzieningstermijn van 5 jaar. Als je dus twee jaar geleden werken uitvoerde, kan je nu nog 3/5e van de betaalde btw terugvorderen.

Opgelet, zoals je ook kan terugvinden in De Tijd, het moet gaan om structurele werken aan het gebouw. Schilderwerken vallen daar bijvoorbeeld niet onder; hier zal je dus niet de btw op kunnen recupereren die je in het verleden hebt betaald, ook al is de aankoop nog geen 5 jaar geleden.

Nee, dit is niet mogelijk.

Delen

Boekhouden. Maar geen seconde te veel.

Je boekhouding op orde.

Zonder tijd, kosten of moeite.

Gratis proberen
Giel Webinars.png

Zelf je boekhouding doen hoeft niet moeilijk te zijn.

Boekhouden. Maar geen seconde te veel.

Je boekhouding in orde. 
Zonder tijd, kosten of moeite.

Probeer het gratis

Misschien vind je dit ook leuk

Beroepskosten
Ontwerp Zonder Titel (9)
Kosten standplaats markt inboeken
Lees meer
Btw
Btw-medecontractant
Btw-medecontractant
Lees meer
Personenbelasting
Wanneer betaal je belasting over crypto?
Wanneer betaal je belasting over crypto?
Lees meer
Alle blogartikelen