Comment comptabiliser un prêt hypothécaire ?

L’achat d’un logement en tant qu’indépendant est une étape passionnante, mais soulève immédiatement une question pratique : comment comptabiliser un prêt hypothécaire ?

La bonne nouvelle : c’est moins compliqué qu’il n’y paraît. Vous trouverez ci-dessous, étape par étape, comment cela fonctionne, ce que vous pouvez et ne pouvez pas déduire, ainsi que les erreurs que les indépendants commettent souvent.

Faut-il toujours inclure un prêt hypothécaire dans sa comptabilité ?

Cela dépend de l’usage qui est fait du logement.

• Logement privé
  Vous utilisez le logement uniquement à des fins privées ? Dans ce cas, le prêt ne figure pas dans la comptabilité de votre entreprise individuelle. Le remboursement constitue une dépense privée.
  
• Logement avec une partie professionnelle
  Utilisez-vous une partie du logement comme bureau, atelier ou cabinet ? Dans ce cas, vous pouvez déduire une partie des frais à titre professionnel. Le prêt hypothécaire est alors repris dans votre comptabilité.
  
• Immeuble entièrement professionnel
  Achetez-vous un immeuble que vous utilisez exclusivement à des fins professionnelles ? Dans ce cas, le pourcentage professionnel est de 100 %.

Faut-il acheter un logement à titre privé ou professionnel ?

Dans le cas d’une entreprise individuelle, vous pouvez techniquement bien acheter un logement à titre professionnel, mais cela n’est pratiquement jamais intéressant dans la réalité. En effet, le coût est égal à l’amortissement annuel.

Un amortissement signifie en fait une « perte de valeur ». En réalité, les logements ne font que prendre de la valeur. Vous bénéficiez d’un avantage aujourd’hui, mais vous devrez payer des impôts plus tard parce que votre bien immobilier aura pris de la valeur.

Pour les indépendants, le meilleur choix est généralement :

➡️ Acheter le logement à titre privé.

➡️ Ne déduire que les intérêts professionnels du prêt.

Quels sont les frais professionnels déductibles dans le cadre d’un prêt hypothécaire ?

Il est important de savoir que vous ne pouvez pas déduire le prêt lui-même. Vous ne devez pas non plus comptabiliser « la mensualité » comme une dépense.

Qu’est-ce qui est autorisé alors ?

1. Les intérêts du prêt

Seuls les intérêts payés sont déductibles fiscalement. Ces intérêts constituent des frais professionnels et peuvent être déduits en totalité ou en partie, en fonction de l’usage professionnel du bien. Le remboursement du prêt lui-même n’est donc pas déductible.

2. Frais déductibles liés au prêt

Vous pouvez également comptabiliser les frais liés au prêt ; ceux-ci sont déductibles au même taux que les intérêts.

Quelques exemples :

• frais de dossier
  
• frais d’évaluation
  
• frais de notaire pour l’hypothèque
  
• frais d’acte liés au prêt
  

3. Éventuellement : amortissements de la partie professionnelle

Il est également possible d’amortir le logement lui-même. Vous répartissez la valeur d’achat sur plusieurs années (généralement entre 20 et 33 ans), et ce montant d’amortissement est déductible au prorata de l’usage professionnel.

Cela n’est possible que si vous avez acheté le logement (en partie) à des fins professionnelles, mais cela n’est généralement pas recommandé !

Comment déterminer le pourcentage d’usage professionnel ?

Vous ne pouvez déclarer que la partie correspondant à l’usage professionnel effectif.

De nombreux indépendants utilisent une méthode simple :

• surface du bureau / surface totale du logement

Exemple : un bureau de 12 m² dans un logement de 120 m² → 10 %.

Ce pourcentage sert à calculer :

• la déduction des intérêts
  
• les amortissements
  
• les frais liés au prêt
  

⚠️ Attention : ce pourcentage doit rester réaliste. La plupart des professions ne peuvent pas déclarer leur chambre à coucher.

Comment enregistrer le prêt dans sa comptabilité ?

Enregistrez une dépense dans votre comptabilité. Vous pouvez joindre en pièce justificative le tableau d’amortissement fourni lors de l’achat de votre logement. Celui-ci indique le montant des intérêts que vous payez chaque année. Au cours des premières années du prêt, ce montant est plus élevé que lors des années suivantes.

Multipliez ce montant par le pourcentage d’usage professionnel et comptabilisez-le comme une dépense déductible. La catégorie de coûts dans laquelle vous pouvez l’enregistrer est « frais financiers et bancaires divers ».

Étape 2 : Enregistrez les frais supplémentaires

Les frais tels que les frais de dossier ou d’évaluation doivent également être comptabilisés au prorata de leur usage professionnel. Vous pouvez par exemple les enregistrer sous « Entretien d’un bien immobilier, en partie lié à votre profession », ou créer une nouvelle sous-catégorie sous « Frais de logement » intitulée « Frais divers liés au logement ».

Étape 3 : NE comptabilisez PAS le remboursement lui-même

Le remboursement du capital (le « montant principal » de votre mensualité) n’est pas une dépense et n’apparaît pas dans votre compte de résultats. Il s’agit simplement d’une dépense privée.

Erreurs courantes chez les indépendants

• penser que le remboursement intégral est déductible
• ne pas utiliser un pourcentage d’usage professionnel réaliste
• comptabiliser séparément les frais d’acte d’achat alors qu’ils doivent être amortis
• supposer que le logement est « aménagé pour l’activité », ce qui n’est pas possible dans le cas d’une entreprise individuelle
• oublier qu’un prêt privé ne peut jamais être déduit à 100 % à titre professionnel

Que se passe-t-il si vous vendez le logement plus tard ?

La partie professionnelle est considérée comme « à usage professionnel ».

Cette partie peut être soumise à l’impôt sur la plus-value lors de la vente.

Plus votre pourcentage d’usage professionnel est élevé, plus cet effet est important.

C’est pourquoi de nombreux indépendants optent délibérément pour un pourcentage d’usage professionnel limité mais défendable.

Questions fréquentes sur les prêts hypothécaires dans la comptabilité

Faut-il inscrire un prêt hypothécaire dans sa comptabilité en tant qu’indépendant ?

Uniquement si vous utilisez une partie du logement à des fins professionnelles. La partie privée reste privée.

Que peut-on déduire d’un prêt hypothécaire ?

Les intérêts, les amortissements de la partie professionnelle et les frais tels que les frais de dossier et d’évaluation.

Le remboursement mensuel complet est-il déductible ?

Non. Seuls les intérêts sont déductibles. Le remboursement du capital ne l’est pas.

Comment calcule-t-on le pourcentage professionnel ?

En divisant la surface professionnelle par la surface totale du logement.

Faut-il acheter un logement à titre professionnel dans le cadre de son entreprise individuelle ?

Non. Il vaut mieux que le logement reste privé ; vous ne déclarez que la partie professionnelle comme dépense.